Việc công chứng hợp đồng mua bán nhà đất là bước quan trọng để đảm bảo tính pháp lý, nhưng không phải lúc nào bạn cũng có thể sang tên Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) một cách suôn sẻ. Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, để được chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ 5 điều kiện sau:
- Có Sổ đỏ hoặc Sổ hồng, trừ một số trường hợp đặc biệt như thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp trong dồn điền đổi thửa, tặng cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư, hoặc theo quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật.
- Đất không có tranh chấp, hoặc nếu có thì phải được giải quyết dứt điểm bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.
- Không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án dân sự.
- Còn thời hạn sử dụng đất.
- Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật.
Tuy nhiên, ngay cả khi hợp đồng mua bán đã được công chứng hợp pháp, người mua vẫn có thể gặp rủi ro không sang tên được Sổ đỏ trong 3 trường hợp dưới đây. Hãy cùng tìm hiểu để tránh những rủi ro không đáng có!
1. Nhà Đất Xây Dựng Sai Phép Hoặc Sai Mục Đích Sử Dụng
Trường hợp 1: Xây dựng công trình trên đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích sử dụng
Nếu người bán xây dựng nhà hoặc công trình trên đất nông nghiệp mà chưa được cơ quan chức năng cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng, người mua sẽ đối mặt với rủi ro lớn:
- Bị phạt vi phạm hành chính hoặc cưỡng chế phá dỡ công trình theo Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP.
- Không thể hợp thức hóa quyền sở hữu nhà, dẫn đến việc sang tên Sổ đỏ bị từ chối.
Trường hợp 2: Nhà xây vượt phép hoặc sai giấy phép xây dựng
Nếu ngôi nhà được xây dựng vượt tầng, lấn diện tích, hoặc không đúng nội dung giấy phép xây dựng, công trình sẽ không được hoàn công. Trong trường hợp này:
- Người mua chỉ có thể công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, còn ngôi nhà trên đất không đủ điều kiện chuyển nhượng hợp pháp.
- Cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối sang tên phần nhà ở, gây khó khăn trong việc xác lập quyền sở hữu.
Lời khuyên: Trước khi mua, hãy kiểm tra kỹ hiện trạng xây dựng và giấy phép xây dựng. Liên hệ UBND cấp huyện hoặc cơ quan quản lý đất đai để xác minh mục đích sử dụng đất.
2. Nhà Đất Đang Có Tranh Chấp
Nếu nhà đất vướng vào tranh chấp (về thừa kế, quyền sở hữu, ranh giới đất, v.v.) mà các bên không hoàn tất thủ tục sang tên ngay sau khi công chứng, người mua có thể gặp các rủi ro sau:
- Cơ quan đăng ký đất đai từ chối sang tên do tài sản đang trong tình trạng tranh chấp.
- Mất quyền sở hữu hợp pháp, dù đã thanh toán tiền.
- Phải tham gia vào các vụ kiện tụng kéo dài, gây tổn thất thời gian, chi phí và ảnh hưởng tâm lý.
Lời khuyên: Kiểm tra tình trạng tranh chấp tại văn phòng công chứng hoặc cơ quan quản lý đất đai trước khi giao dịch. Đảm bảo hoàn tất thủ tục sang tên ngay sau khi ký hợp đồng công chứng để hạn chế rủi ro từ bên thứ ba.
3. Nhà Đất Bị Ngăn Chặn Chuyển Quyền
Nếu tài sản đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, hoặc phong tỏa để thi hành án, việc sang tên Sổ đỏ sẽ không được thực hiện, dù hợp đồng đã công chứng. Người mua có thể đối mặt với:
- Cơ quan đăng ký đất đai từ chối tiếp nhận hồ sơ.
- Không hoàn tất được thủ tục pháp lý, dẫn đến nguy cơ mất trắng khoản tiền đã thanh toán.
- Phải khởi kiện để bảo vệ quyền lợi, làm phát sinh chi phí pháp lý và kéo dài thời gian giải quyết.
Lời khuyên: Xác minh tình trạng pháp lý của tài sản tại cơ quan thi hành án dân sự hoặc văn phòng công chứng để đảm bảo nhà đất không bị ngăn chặn chuyển quyền.
